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17 de Setembro de 2021
2º Grau
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Tribunal de Justiça do Mato Grosso
há 2 meses
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
Segunda Câmara de Direito Privado
Publicação
23/07/2021
Julgamento
14 de Julho de 2021
Relator
CLARICE CLAUDINO DA SILVA
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Inteiro Teor

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO


SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO


Número Único: 1019886-66.2017.8.11.0041
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto: [Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator: Des (a). SEBASTIAO DE MORAES FILHO


Turma Julgadora: [DES (A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES (A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES (A). JOAO FERREIRA FILHO]

Parte (s):
[JOAO FELIPE EMER PORTES - CPF: 027.170.081-52 (APELANTE), GAIA DE SOUZA ARAUJO MENEZES - CPF: 022.321.631-30 (ADVOGADO), VITOR SCHMIDT FERREIRA - CPF: 738.249.501-97 (ADVOGADO), JAQUELINE PROENCA LARREA MEES - CPF: 011.532.941-25 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (APELADO), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), DANIELA CRISTINA VAZ PATINI - CPF: 918.859.651-68 (ADVOGADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (REPRESENTANTE), MRV PRIME PROJETO MT I INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 19.479.882/0001-48 (APELADO), GAIA DE SOUZA ARAUJO MENEZES - CPF: 022.321.631-30 (ADVOGADO), JAQUELINE PROENCA LARREA MEES - CPF: 011.532.941-25 (ADVOGADO), JOAO FELIPE EMER PORTES - CPF: 027.170.081-52 (APELADO), VITOR SCHMIDT FERREIRA - CPF: 738.249.501-97 (ADVOGADO), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (APELANTE), MRV PRIME PROJETO MT I INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 19.479.882/0001-48 (APELANTE)]


A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des (a). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE OS RECURSOS, NOS TERMOS DO VOTO DA 1ª. VOGAL.9 (DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA). O RELATOR RETIFICOU O VOTO ANTERIORMENTE PROFERIDO.


E M E N T A

RAC – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ALTERAÇÃO DO CONTRATO ORIGINÁRIO APENAS PARA EXCLUIR SERVIÇO EXTRA – CONTRATO RETIFICADO QUE ALTEROU NÃO SÓ O VALOR DAS PARCELAS INTERMEDIÁRIAS COMO TAMBÉM ANTEDATOU O PRAZO DE VENCIMENTO – DANOS MATERIAIS (LOCAÇÃO) E MORAIS CONFIGURADOS NO CASO CONCRETO – SITUAÇÃO QUE EXTRAPOLOU O MERO ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PREVISÃO NO CONTRATO – VALOR DE SINAL PAGO QUE INCORPORA O VALOR TOTAL DO IMÓVEL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSOS DO CONSUMIDOR E DAS CONSTRUTORES PARCIALMENTE PROVIDOS.

1 - Segundo iterativa jurisprudência do STJ e desta Corte, quando o imóvel é comprado na planta, a Construtora tem o direito de reter as chaves em caso de inadimplência do comprador. Todavia, o caso destes autos é sui generis. A propalada inadimplência da parcela balão no importe de R$ 3.000,00 (três mil reais), vencidas em 08/12/2016, na verdade, decorre de erro cometido pelas próprias Construtoras no momento em que redigiu o contrato retificado para decotar do total a taxa de serviços extras não aceitos pelo consumidor.

2 - As Construtoras não foram capazes de desconstituir, extinguir, tampouco modificar a tese do consumidor, no sentido de que antecipou, sem justa causa, o prazo do vencimento de duas parcelas intermediárias em 08 (oito) meses, fazendo com que o adquirente ficasse em situação de franca desvantagem, já que não conseguiu pagar 02 (duas) parcelas intermediárias no curto intervalo de 02 (dois) meses, sendo uma em dezembro/2016 e a outra em fevereiro/2017.

3 – No caso, quando as chaves começaram a ser entregues, a partir de março/2017, já que as obras do bloco onde o consumidor adquiriu o imóvel haviam sido finalizadas, o adquirente estava adimplente, pois comprovou a quitação da entrada, estava em dia com as parcelas mensais, pagou a parcela balão vencida em fevereiro/2017 e financiou o saldo devedor, remanescendo pagar somente 02 (duas) parcelas balões, que venceriam em 08/08/2017 e em 08/02/2018, conforme ressoa do contrato originário.

4 - Está, pois, comprovado não só a frustração da expectativa do consumidor, que se privou do uso do imóvel pelo tempo em que perdurou a recusa na entrega das chaves, como também a ofensa à sua honra e imagem a partir do momento em que passou a ser cobrado por dívida (parcela balão) antes da data do seu vencimento, causando-lhe sofrimento e angústia a ponto de configurar o dano moral.

5 – Na espécie, tanto o Pedido de Reserva com Proposta para Aquisição de Imóvel, quanto o Contrato de Compra e Venda (incluindo o contrato com as páginas retificadas) não contem cláusula dispondo sobre o pagamento de comissão de corretagem. Igualmente, inexiste recibo emitido por empresa terceirizada indicando que a quantia de R$ 9.000,00 (nove mil reais) se trata da comissão paga ao corretor pela intermediação da venda da unidade imobiliária adquirida. Logo, não há falar em reembolso desse montante.



R E L A T Ó R I O


Egrégia Câmara:

Recursos de apelação cível interpostos por JOAO FELIPE EMER PORTES e MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S/A contra a sentença proferida nos autos de Ação de Indenização nº 1019886-66.2017.811.0041, perante a 6ª Vara Cível da Comarca De Cuiaba/MT, cujo dispositivo restou assim consignado:

“Diante do exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação Revisional de contrato c/c Indenização por Danos Materiais e Morais proposta por João Felipe Emer Portes em face de MRV Engenharia e Participações S/A e de MRV PRIME PROJETO MT I INCORPORAÇÕES SPE LTDA, a fim de confirmar a liminar concedida a título de tutela de urgência, bem como retificar o item 4.1.3.1. da 2ª Promessa de Compra e Venda, a fim de restabelecer as condições contratuais inicialmente estabelecidas quanto ao vencimento das parcelas intermediárias e condená-las: 1) ao pagamento de lucros cessantes no valor total de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), correspondente a 4 (quatro) meses de aluguéis; 2) a restituírem à parte autora a comissão de corretagem no valor de R$ 9.000,00 (nove mil reais), devidamente atualizados, conforme índice do INPC/IBGE, e acrescido de juros de mora de 1% (por cento) ao mês desde a data dos respectivos pagamentos; 3) a restituírem à parte autora os valores pagos a título de taxa condominial dos meses de abril a junho de 2017, atualizados conforme índice do INPC/IBGE, e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a data dos respectivos pagamentos. Condeno as rés ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com fundamento no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, considerando o valor e a importância da causa e o restrito trabalho profissional realizado. No mais, declaro extinto o processo com resolução do mérito, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil. Transitada em julgado, dê-se vista dos autos à parte autora para, querendo, executar a sentença, em 15 dias. Havendo recurso e depois de decorrido o prazo para as contrarrazões, à instância superior para os devidos fins (art. 1.010, § 3º, do CPC). P. I. C.

Em suas razões recursal (id. 82248555 -), (i) a empresa/apelante, aduz que a sentença merece reforma, para tanto, alega que (i) não há que se falar em restituição de comissão de corretagem, muito menos em dobro, argumenta que o valor de R$.9.000,00 (nove mil reais) especificado no contrato sub judice, refere-se a sinal (valor de entrada) que compõe o valor integral do imóvel, assim a sentença merece ser reformada nesse quesito para afastar a restituição do valor a titulo de comissão de corretagem, visto que não haver clausula contratual para esse fim; (ii) fala que as taxas, impostos e outras despesas até a data do habite-se, são a cargo do promitente comprador. Por fim, não há que se falar em existência de ato ilícito a ensejar pagamento de indenização por dano moral em favor do autor, visto que restou comprovado nos autos, que não houve atraso na entrega do imóvel). Alega a ilegitimidade passiva para restituir taxas de condomínio, porque não é o titular da cobrança uma vez que foram realizadas por pessoa jurídica diversa, vale dizer, a administradora do condomínio.

Acrescenta que se mantida a condenação relativa a restituição de taxas de condomínio, a correção monetária deve se dar a partir do ajuizamento da demanda e não do desembolso de cada parcela.

Contrarrazões apresentadas por JOAO FELIPE EMER PORTES (id. 82248564 -) pelo desprovimento do recurso.

Em seu apelo (ID 82248553), o autor JOÃO FELIPE EMER PORTES pugna pela reforma da r. sentença, no ponto em que não reconheceu o dano moral indenizável, sob à analise que o atraso considerável na entrega de seu imóvel, lhe causou frustração que superam em muito o mero aborrecimento, assim, pugna pela reforma da sentença para condenar a Empresa/apelante ao pagamento de indenização por dano moral, assim sugere o valor de R$20.000,00 (vinte mil reais) por entender razoável e proporcional, fala ainda, que a restituição da comissão de corretagem deve ser em dobro, tendo em vista a má fé da empresa/apelante.

Contrarrazões Apresentadas por MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S/A (id. 82248564) pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.



V O T O R E L A T O R


Egrégia Câmara:

Conforme relatório acima, versa os recursos de apelação cível interposto respectivamente por JOAO FELIPE EMER PORTES e MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S/A. contra a sentença proferida nos autos de Ação de Indenização nº 1019886-66.2017.811.0041, perante a perante a 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais.

Inicialmente, tendo em vista que a matéria constante nas razões recursais de JOAO FELIPE EMER PORTES abrange também a matéria tratada no recurso da MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S/A , passarei a análise dos recursos em conjunto.

Inicialmente, vale ressaltar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, submetem-se à legislação consumerista, consoante entendimento do STJ, in verbis:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA Nº 83/STJ. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido.” (STJ, 3ª Turma, AgRg no AREsp nº 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 06/05/2014).

Assim, aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor e plenamente possível a análise do Compromisso de Venda e Compra de Imóvel em questão, nos limites do pedido.

Nesse sentido, a cerne da questão trata-se em verificar se de fato houve atraso considerável na entrega do imóvel, a ensejar possível pagamento de danos morais.

Da analise do contrato, note-se que as partes firmaram em 05/09/2016 Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de de um imóvel denominado PARQUE DA SERRA – BLOCO 05 – 2Q – APTO 301, QUADRA 76 do Bairro Santa Cruz II, em Cuiabá/MT, no valor inicialmente proposto de R$ 159.900,00 (cento e cinquenta e nove mil reais) (ID’ 82248477), o qual restou consignado que o Promitente comprador iria assumir o referido nas seguintes condições:

“04 – CONDIÇÕES DE PAGAMENTO DO IMÓVEL.

4.1.1. SINAL: R$ 9.000,00 (nove nmil reais) pagável até a data de 30/09/2016 em parcela única

4.1.2 mensais: R$ 16.716,96 (dezesseis mil setecentos e dezesseis reais e noventa e seis centavos), dividido em 24 (vinte e quatro) parcelas mensais e sucessivas de R$696,54 (seiscentos e noventa e seis reais e cinquenta e quatro centavos).

4.1.3 Intermediária R$10.000,00 (dez mil reais) divididos em 3 (três) parcelas).

4.1.4 R$124.183,03 (cento e vinte e quatro mil, cento e vinte e quatro reais e 3 centavos) a ser obtida junto à financiamento Habitacional, pelo PROMITENTE COMPRADOR, em operação a ser realizada com o Agente Financeiro.

5) PREVISÃO PARA ENTREGA DAS CHAVES

A data prevista para entrega das chaves é de 28/02/2017, sendo obrigado do comprador estar em dias com as prestações constantes no item 4.1, sem prejuízo das demais obrigações.

6) PRAZO DE CARÊNCIA- A PROMITENTE VENDEDORA, de maneira clara e objetiva, nos termos do art. 34 e §§ do art. 45, da lei 4.591/64, fixa, para efetivação da incorporação o prazo improrrogável de carência de 180 (cento e oitenta) dias.

Desse modo, considerando a data 05/09/2016 a data da assinatura do contrato, e o prazo de conclusão da obra inicialmente previsto para 28/02/2017, conforme clausula 5, denota-se que o imóvel foi entregue somente em julho de 2017.

Com efeito, a Lei Federal nº 4.591/64, a qual dispõe sobre as incorporações imobiliárias, dispõe em seu artigo 43-A e parágrafos que:

“Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)§ 2ºº Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 3º A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)”.

Contudo, não se deve olvidar que no contrato há a previsão expressa acerca do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o que é plenamente aceito pela jurisprudência.

Como se nota, no contrato em discussão há hipóteses de data da conclusão da obra e entrega das chaves, seria no dia 28/02/2017 e houve o expresso prazo de tolerância para entrega do imóvel.

Portanto, considerando o prazo de tolerância, evidente que não houve atraso na entrega do imóvel, não fazendo jus a parte autora/apelante ao recebimento de indenização por danos morais.

Nesse sentido, os seguintes julgados do Superior Tribunal de Justiça e deste Egrégio Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel ‘na planta’ com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família.5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação.9. Recurso especial não provido.” (STJ, 3ª Turma, REsp nº 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017) (g.n.).

“APELAÇÃO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE COBRANÇA ABUSIVA, REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – PRAZO PARA ENTREGA – PRORROGAÇÃO DE 180 DIAS – LEGALIDADE – ATRASO NÃO CONFIGURADO – DANOS MORAIS, MATERIAIS E RESTITUIÇÃO DOS JUROS DE OBRA – NÃO CABIMENTO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RECIBO EM NOME DA EMPRESA DE ASSESSORIA IMOBILIÁRIA – DEVOLUÇÃO INDEVIDA – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – ART. 85, § 11, DO CPC – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. A cláusula firmada no contrato de compra e venda estipulando prazo de tolerância de 180 dias para conclusão da obra, em regra, não é abusiva, sobretudo quando trata-se de diversas unidades autônomas. Ajuizada a Ação antes do término desse período, não se pode cogitar em reparação por danos morais e materiais, nem na restituição dos juros de obra. Existente cláusula de assunção dos custos e despesas de comissão de corretagem pelo comprador, bem como evidenciado que ele efetuou tal pagamento diretamente à empresa de assessoria imobiliária, é inquestionável que sabia da intermediação da venda e com ela concordou. Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §§ 2º e 11, do CPC).” (TJMT, 4ª Câmara De Direito Privado, Relator Des. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, julgado em 24/10/2018, publicado no DJE 29/10/2018) (g.n.).

EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO – PRAZO DE TOLERÂNCIA - CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PARA ENTREGA DA OBRA – AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE – AUSÊNCIA DE ATRASO CONFORME OS TERMOS CONTRATADOS - VALIDADE DA COBRANÇA DE CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INCC-FGV ATÉ A CONCLUSÃO DA OBRA (JÁ INCLUÍDO O PRAZO VÁLIDO DE TOLERÂNCIA) – INEXISTÊNCIA DE DANOS MORAIS – RECURSO DESPROVIDO. A estipulação de prorrogação do termo final da entrega da obra é costume adotado em contratos de compra e venda de imóveis, amplamente conhecido dos consumidores. Objetiva salvaguardar o fornecedor das intempéries que possam ocorrer durante a execução contratual e afetar substancialmente a conclusão da obra no prazo legal. Não há falar em atraso na entrega do imóvel residencial quando entre a data estipulada inicialmente para a entrega e a efetivação de entrega das chaves não se deu o lapso certo. Incide sobre o sado devedor correção (taxa de evolução de obra) até a data limite assinalado no contrato para entrega da obra, onde começa a começar a fase de amortização. Não há falar em dano moral quando ausente ato ilícito que possa dar ensejo à indenização por dano material e moral.” (TJMT, 1ª Câmara de Direito Privado, Relator Des. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, julgado em 02/10/2018, publicado no DJE 04/10/2018) (g.n.).

“APELAÇÃO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - IMPROCEDÊNCIA - PRELIMINARES - NULIDADE DA SENTENÇA - CERCEAMENTO DE DEFESA EM RAZÃO DO JULGAMENTO ANTECIPADO - AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO - REJEITADAS NO MÉRITO - NULIDADE DAS CLÁUSULAS DE CONCLUSÃO DO EMPRENDIMENTO, PRAZO DE TOLERÂNCIA E ENTREGA DAS CHAVES - VALIDADE - AUSÊNCIA DE ATRASO NA ENTREGA - IMPOSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO Não há de se falar em cerceamento de defesa em face do julgamento antecipado da lide, quando as provas dos autos são necessariamente documentais e o feito encontra- se maduro o suficiente para julgamento. Não há nulidade da sentença por ausência de fundamentação, se as questões suscitadas foram devidamente analisadas e decididas com fundamento nos elementos constantes dos autos. Não basta a submissão do contrato às regras consumeristas para que qualquer cláusula limitativa seja tida como abusiva. Se a entrega do imóvel ocorreu no prazo pactuado, indevida a indenização por danos materiais e morais.” (TJMT, 4ª Câmara de Direito Privado, RAC nº 35561/2018, Relator Des. Guiomar Teodoro Borges, julgado em 18/07/2018, publicado no DJE 20/07/2018) (Destaquei).

“AÇÃO NULIDADE DE CLÁUSULAS C/C DANO MORAL E MATERIAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – JULGAMENTO ANTECIPADO - PROVAS ROBUSTAS – FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO – INOCORRÊNCIA – DATA DA ENTREGA - CONTRATO ESCRITO – PREVISÃO EXPRESSA – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – PRORROGAÇÃO – RAZOABILIDADE - DANO MATERIAL – DANO EMERGENTE – LUCROS CESSANTES – DASCABIMENTO – MINHA CASA MINHA VIDA - DANO MORAL - INDEVIDO – RECURSO DESPROVIDO. O julgamento antecipado da lide, bem como a falta de audiência não constituem cerceamento de defesa, sendo desnecessária em razão das provas constantes nos autos e o mérito versar sobre questões exclusivamente de direito. O juiz na condição de dirigente do processo, é o destinatário da atividade probatória das partes, a qual tem por finalidade a formação da sua convicção acerca dos fatos sob controvérsia, podendo dispensar a produção das provas que achar desnecessária à solução do feito. Da análise da r. sentença, é facilmente perceptível que o d. magistrado analisou todas as questões trazidas à baila fundamentando de forma objetiva sua decisão, baseada na prova documental apresentada pelas partes de modo a demostrar claramente os motivos que ensejaram a procedência parcial da demanda. É de conhecimento público e notório que a construção civil envolve diversas variáveis, tais como entrega de materiais, mão-de-obra, inadimplência, entre outros, sendo razoável a prorrogação do prazo de entrega, tendo em vista a dificuldade na definição exata do término da obra. A cláusula firmada no contrato estipulando prazo de tolerância de 120 dias úteis para entrega da obra, mais 60 dias, em regra, não é abusiva, sobretudo quando se trata de empreendimento imobiliário com inúmeras unidades autônomas, inexistindo abusividade sobretudo quando a disposição contratual foi redigida de forma clara, a permitir a compreensão do leitor. (...)” (TJMT, 3ª Câmara de Direito Privado, RAC nº 35592/2018, Relator Des. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, julgado em 04/07/2018, publicado no DJE 10/07/2018) (Destaquei).

Quanto à irresignação da empresa/apelante, em relação à inexistência da cobrança de comissão de corretagem no presente contrato, tenho que razão lhe assiste.

Quanto à questão da validade da comissão de corretagem, insta anotar que o respeito ao dever de informação, a exigência do colendo Superior Tribunal de Justiça para permitir a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, representa um dos princípios consectários lógicos do princípio da boa-fé objetiva, consubstanciando os deveres de probidade, lealdade e cooperação, que deve pautar todas as relações de consumo. Desse modo, exige-se clareza e transparência na previsão contratual acerca da transferência para o consumidor do dever de pagar a comissão de corretagem.

Contudo, verifica-se do Pedido de Reserva com Proposta para Aquisição de Imóvel (fls. 109/110), que inexiste qualquer Cláusula que disponha sobre o pagamento de comissão de corretagem ou algum recibo juntado que indica que a quantia de R$ 9.000,00 (nove mil reais) tenha sido paga a esse fim. Portanto, entendo que deve prevalecer a tese da Construtora/apelante de que o valor foi realmente pago a título de sinal e não de comissão de corretagem e, desta forma, não há que se cogitar a pretensão de restituição da comissão de corretagem visto que essa nem sequer foi pactuada.

Nesse sentido:

'CIVIL. CONSUMIDOR. COOPERATIVA HABITACIONAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO. ENTREGA. PRAZO. NÃO ESTIPULADO. DESVANTAGEM. DEVOLUÇÃO. VALORES PAGOS. SINAL. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA. PRESCRIÇÃO. INEXISTENTE. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. ART. 85, § 11, CPC/2015. APLICABILIDADE. 1. O Código de Defesa do Consumidor, que regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor, incide sobre as relações havidas entre cooperado e cooperativa habitacional, a qual atua como verdadeira fornecedora de produtos e serviços que são postos à disposição dos cooperados na qualidade de destinatários finais. 2. A responsabilidade pelo inadimplemento contratual deve ser atribuída exclusivamente à Cooperativa ré, que sequer estipulou data para a entrega do imóvel e, no final do quarto ano, após a assinatura do Ato Constitutivo, tampouco tinha iniciado as obras. 3. Segundo o art. 475 do Código Civil, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos Descumprida a obrigação de entregar o imóvel, assiste razão à autora o direito de rescindir o contrato e retornar ao estado anterior, com a conseqüente devolução dos valores que pagou à Cooperativa. 4. O atraso injustificado da cooperativa na entrega do imóvel impõe a devolução integral e imediata dos valores pagos pela cooperada, com o fito de retornarem as partes ao status quo ante. 5. Identificado o inadimplemento contratual da cooperativa, descabida a retenção do percentual 15% do valor pago, sob a alegação de se tratar de taxa de administração. 6. Uma vez não pactuado o pagamento da comissão de corretagem e inexistente nos autos a comprovação do pagamento da mesma, mas sim de valor pago a título de sinal, não há que se falar em prescrição da pretensão de ressarcimento. 7. Verba honorária majorada. Percentual somado ao fixado anteriormente. Inteligência do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil de 2015. 8. Recurso da ré conhecido e desprovido. Recurso da autora conhecido e provido.' (Acórdão n.1041349, 20160110214285APC, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU 3ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 16/08/2017, Publicado no DJE: 29/08/2017. Pág.: 228/234)

'DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. PRETENSÃO RESSARCITÓRIA. PRESCRIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM INEXISTENTE. COOPERATIVA HABITACIONAL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. LUCROS CESSANTES. As partes não pactuaram o pagamento de comissão de corretagem, não havendo que falar em prescrição da pretensão de ressarcimento. As disposições do Código de Defesa do Consumidor são aplicáveis aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas. Precedentes do Colendo STJ. A ausência de previsão de prazo para entrega do empreendimento não impede que sejam estabelecidos lucros cessantes, tendo como termo inicial a citação na ação de rescisão, principalmente se esta se deu por culpa exclusiva da cooperativa. A retenção de 15% do valor pago, em razão da desistência imotivada não é cabível, porquanto não foi a autora quem deu causa à rescisão da avença.' (Acórdão n.976126, 20150111278284APC, Relator: ESDRAS NEVES 6ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 19/10/2016, Publicado no DJE: 03/11/2016. Pág.: 529/546).

De outro lado, o autor/apelante pede a devolução em dobro do valor desembolsado a título de sinal, que foi tomado pela Construtora/apelante supostamente como comissão de corretagem. Alegam que não foram devidamente informados acerca dessa cobrança por ocasião da celebração do contrato e que o devido valor não integrou o valor do imóvel, e argúem que a imposição de tal pagamento constitui prática ilegal, porquanto não contrataram tais serviços. Afirma que o pagamento da comissão de corretagem não estava previsto no contrato de compra e venda, tendo sido compelidos a pagar tal comissão por meio de sinal, por ocasião da fase pré-negocial do contrato de compra e venda.

Destaque-se que o próprio Autor afirma na petição iniciial que o aludido valor de R$9.000,00 (nove mil reais) foi pago na verdade a título de sinal, e não como taxa de corretagem.

Não obstante, conforme o documento (contrato), o valor de R$ 9.000,00 (nove mil reais) foi pago como sinal (entrada), portanto, integrou o preço total do imóvel.

O imóvel foi entregue ao autor e escriturado em julho de 2017. Ressalte-se que não houve inadimplemento contratual por parte da construtora e nem o desfazimento do contrato de compra e venda. Assim, o valor pago a título de sinal é incorporado como parte do pagamento do preço do imóvel, nos termos do art. 417 do Código Civil. Confira-se:

'Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.'

Diante das provas dos autos, entendo que o valor de R$ 9.000,00 (nove mil reais) foi pago pelos Autor Apelante a título de sinal. Portanto, não vislumbro qualquer ilegalidade na imposição de tal pagamento, visto que este integra o preço do imóvel.

Quanto às cobranças de taxas condominiais no período em que a autora não estava na posse do imóvel, o STJ, em Recurso Repetitivo (REsp 1345331/RS), firmou entendimento de que as cotas condominiais são despesas que o acompanham, e a construtora deve arcar com tais valores até a data da imissão do adquirente.

A propósito:

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE POSSE EFETIVA DO ADQUIRENTE OU DE CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE ATIVA. MERA TERCEIRIZAÇÃO DA COBRANÇA. AUSÊNCIA DE SUB-ROGAÇÃO. SÚMULA 7/STJ. 1. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp 1345331/RS, submetido ao regime dos recursos repetitivos, definiu a seguintes teses:"a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador"(REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015). 2. No caso concreto, não consta da moldura fática do aresto estadual a posse efetiva do promitente comprador no imóvel, referente ao período em atraso das cotas condominiais, tampouco a ciência do condomínio acerca do negócio jurídico de alienação do imóvel, o que afasta a alegação de ilegitimidade passiva da recorrente. 3. Com relação a aventada ilegitimidade ativa para a ação, verifica-se que não houve prova acerca da existência da cessão de crédito ou da sub-rogação das cotas condominiais inadimplidas. Entender de forma diversa do acórdão recorrido quanto à existência de terceirização da cobrança das taxas condominiais demandaria o revolvimento fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súm 7 do STJ. 4. Agravo interno não provido." (STJ - AgInt no REsp 1290071 / PR - Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO - 4ª Turma - DJe 07/06/2016). "AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. PAGAMENTO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. EFETIVA EMISSÃO NA POSSE. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA DESTA CORTE. SÚMULA Nº 83/STJ. 1. O reconhecimento da responsabilidade do promissário comprador pelo pagamento dos débitos condominiais exige, segundo a orientação do Superior Tribunal de Justiça, a efetiva imissão na posse do imóvel. 2. Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência pacífica desta Corte, tem incidência a Súmula nº 83/STJ, aplicável por ambas as alíneas autorizadoras. 3. Agravo regimental não provido”. (STJ - AgReg no Resp 1502219/SP - Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva - 3ª Turma - DJ 2.6.2015). Julgados de outros Tribunais:

"APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. Patente a legitimação da promitente vendedora para figurar no pólo passivo da ação, inclusive no que tange ao pedido de restituição dos juros de obra, decorrentes do atraso na entrega do imóvel. Preliminar rejeitada. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. FATO AMPLAMENTE DEMONSTRADO NO PROCESSO. CULPA EXCLUSIVA DA RÉ. JUROS DE OBRA. DEVER DE DEVOLUÇÃO, PELA PROMITENTE VENDEDORA, DE VALORES VENCIDOS DURANTE O INTERREGNO DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA, DECORRENTE ESTE DE SUA EXCLUSIVA CULPA CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO, PELA DEMANDADA, DOS VALORES REFERENTES ÀS TAXAS DE CONDOMÍNIO VENCIDAS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Antes da efetiva entrega das chaves, as cotas condominiais são de responsabilidade da promitente vendedora. REJEITARAM A PRELIMINAR E NEGARAM PROVIMENTO. UNÂNIME."(TJRS - AC Nº 70070581541 - 18ª Câmara Cível - Relator: Pedro Celso Dal Pra - DJ 29/09/2016).

"APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. NÃO COMPROVAÇÃO ACERCA DA ENTREGA DAS CHAVES AO RÉU. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. I. A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais do imóvel negociado na planta é da construtora até a data da imissão de posse por parte do comprador, porque se exige tenha este tido relação jurídica direta com o imóvel, ou seja, exercido direitos de condômino. Entendimento consolidado no âmbito do E. STJ, conforme REsp 1297239/RJ. II. Na hipótese em exame, considerando que o réu ainda não recebeu as chaves do imóvel, fato que se mostrou incontroverso no processo, não responde pelas cotas em atraso solicitadas nesta demanda de cobrança. Julgamento de improcedência do pedido e inversão da sucumbência. RECURSO PROVIDO À UNANIMIDADE."(TJRS - AC Nº 70069968543 - 17ª Câmara Cível - Relator: Liege Puricelli Pires - DJ 25/08/2016).

"CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS PELA ADQUIRENTE SOMENTE APÓS O RECEBIMENTO DAS CHAVES. COBRANÇA DO PERÍODO ANTERIOR. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELO PAGAMENTO ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. PRECEDENTES DAS TURMAS RECURSAIS E STJ. SENTENÇA MANTIDA PELOS SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO IMPROVIDO."(TJRS - Recurso Cível Nº 71005739149 - 2ª Turma Recursal Cível - Turmas Recursais - Relator: Vivian Cristina Angonese Spengler - DJ 29/06/2016).

Vale ressaltar, mesmo que houvesse previsão contratual, a cláusula é aparentemente abusiva, já que o autor não havia exercido a posse do imóvel durante o período cobrado (abril a junho de 2017), pois as chaves lhe foram entregues somente em julho de 2017. Logo, a responsabilidade pelo pagamento dos valores vencidos até a efetiva entrega das chaves é da promitente vendedora.

Com essas considerações, CONHEÇO dos recurso do autor JOAO FELIPE EMER PORTES e NEGO-LHE PROVIMENTO e CONHEÇO do recurso da Construtora, ora apelante e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, tão somente para afastar a condenação ao pagamento de comissão de corretagem, . E, em atendimento ao que determina o art. 85, §§ 11, do CPC, em razão do trabalho elaborado pelo patrono da apelada em grau recursal, majoro a verba honorária sucumbencial a ele devida, que foi fixada na r. sentença, em 10% (dez por cento) para o patamar de 15% (quinze por cento).

É como voto.



V O T O V E N C E D O R

Pedi vista dos autos para analisar melhor o conjunto fático-probatório, em especial no tocante à comissão de corretagem.

Encerrada a instrução, o Juiz prolatou a sentença recorrida. Concluiu que, embora a unidade imobiliária estivesse pronta para ser entregue desde 24/02/2017, as chaves foram indevidamente retidas pela Construtora em virtude da pendência no pagamento das parcelas intermediárias, que tiveram a data do vencimento antecipada de forma abusiva. Por isso, considerou que a entrega da unidade, ocorrida em 21/07/2017, significou atraso e implicou em prejuízo material ao consumidor.

Como corolário da conclusão acima descrita, o Julgador condenou a Construtora ao reembolso do valor gasto com aluguel, no período compreendido entre março/2017 (mês seguinte à data que as chaves deveriam ter sido entregues) até junho/2017 (mês anterior à data de entrega das chaves), no valor mensal de R$ 1.000,00 (um mil reais), corrigido pelo INPC a partir de cada pagamento e acrescido de juros de 1% ao mês a contar da citação.

Condenou a Construtora à devolução, na forma simples, dos valores pagos pelo consumidor a título de taxa condominial cobrada antes da efetiva entrega das chaves, no período compreendido de abril a junho/2017, corrigido pelo INPC a contar do pagamento indevido e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde o efetivo desembolso.

Determinou que a Construtora devolva o valor cobrado a título de comissão de corretagem, à míngua de previsão expressa no contrato, no montante de R$ 9.000,00 (nove mil reais), corrigido pelo INPC e acrescido de juros de 1% ao mês, desde a data do pagamento.

Por outro lado, julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais, pois não houve a confluência dos pressupostos configuradores do nexo causal.

Ao final, ante à sucumbência mínima do consumidor, condenou as Construtoras no ônus da sucumbência e arbitrou os honorários em 10% do valor da condenação.

Inconformados, o consumidor João Felipe Emer Portes e as Construtoras MRV Engenharia e Participações S.A. e MRV Prime Projeto MT I – Incorporações SPE Ltda. recorreram do ato decisório.

Ao analisar os apelos, o ilustre Relator NEGOU PROVIMENTO ao recurso do consumidor, que busca a reparação por danos morais, e DEU PARCIAL PROVIMENTO ao apelo das Construtoras, afastando apenas a restituição do valor da comissão de corretagem.

Vale dizer, foi mantido o capítulo da sentença que reconheceu o atraso na entrega do imóvel, que culminou no reembolso do valor pago a título de aluguel e da taxa condominial durante a propalada “demora”. Por outro lado, o douto Relator entendeu que o consumidor não pagou comissão de corretagem e que o valor de R$ 9.000,00 (nove mil reais) configurou apenas o sinal.

Dito, passo a enfrentar, primeiro, o assunto concernente ao atraso na entrega do imóvel.

Repisando os fatos, em 05/09/2016, o consumidor adquiriu, na planta, uma unidade residencial localizada no Bloco 05, Quadra 76, do Condomínio Parque Chapada da Serra, nesta Capital, pelo valor de R$ 159.900,00 (cento e cinquenta e nove mil e novecentos reais), com previsão de entrega para 28/02/2017, prorrogável por 180 dias, conforme exsurge da Cláusula 6.ª, ou seja, o prazo de conclusão da obra era de até 28/08/2017.

Conforme Cláusula 5ª, para que as chaves fossem entregues, era necessário o adimplemento de todas as parcelas constantes no item 4.1 do contrato, que assim diz:

(i) Entrada de R$ 9.000,00 (nove mil reais) na data da assinatura do ajuste;

(ii) 24 (vinte e quatro) parcelas mensais de R$ 696,54 (seiscentos e noventa e seis reais e cinquenta e quatro centavos), vencidas entre 08/11/2016 a 08/11/2018;

(iii) 03 (três) parcelas balões no valor global de R$ 10.000,00 (dez mil reais), sendo a 1ª de R$ 3.000,00 (três mil reais) vencida em 08/02/2017, e as duas últimas de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) cada, vencidas em 08/08/2017 e em 08/02/2018;

(iv) Financiamento do saldo remanescente de R$ 124.183,03 (cento e vinte e quatro mil cento e oitenta e três reais e três centavos), até a entrega das chaves.

No mesmo dia da assinatura do contrato, foi apresentado ao consumidor o Termo de Opção de Serviços de Registro de Contrato, que consistiria na providência, por parte da Construtora, de emissão de guia do ITBI e do registro do contrato no Cartório de Imóveis, ao custo extra de R$ 800,00 (oitocentos reais), cuja oferta não fora aceita pelo contratante.

A partir desse momento surgiu todo o imbróglio. Isso porque, ao recusar o serviço extra acima descrito, o valor do imóvel foi reduzido de R$ 159.900,00 (cento e cinquenta e nove mil e novecentos reais) para R$ 159.000,00 (cento e cinquenta e nove mil reais).

A diminuição do preço da unidade adquirida culminou na redução das parcelas balões, também chamadas de intermediárias, que passaram de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para R$ 9.110,32 (nove mil cento e dez reais e trinta e dois centavos), o que deu causa à retificação da Cláusula 4ª, item 4.1.3 e 4.1.3.1.

Ou seja, o consumidor deveria pagar 03 (três) parcelas balões, sendo a 1ª de R$ 3.110,32 (três mil cento e dez reais e trinta e dois centavos) vencida em 08/02/2017, e as duas últimas de R$ 3.000,00 (três mil reais) cada, vencidas em 08/12/2016 e em 08/06/2017.

Observa-se, com clareza solar, que não só o valor das prestações intermediárias foi modificado, como também a data de adimplemento das 02 (duas) últimas que, antes da alteração, venciam em 08/08/2017 e em 08/02/2018 e, depois da retificação, passaram a vencer 08 (oito) meses antes, em 08/12/2016 e em 08/06/2017.

Registro que o contrato retificado está devidamente assinado pelo consumidor, o qual confiou nas palavras da preposta de que apenas o valor do negócio fora alterado.

Segundo a narrativa do consumidor, pagou o sinal de R$ 9.000,00 (nove mil reais) em 30/09/2016, e deu início à quitação das 24 (vinte e quatro) prestações mensais de R$ 696,54 (seiscentos e noventa e seis reais e cinquenta e quatro centavos), a partir de 08/11/2016.

Afirmou que, em dezembro/2016, foi exigido o pagamento da 1ª parcela balão no valor de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), vencida em 08/12/2016. Diante do equívoco, já que a primeira prestação intermediária deveria ser de R$ 3.110,32 (três mil cento e dez reais e trinta e dois centavos) e vencível em 08/02/2017, o consumidor disse ter reclamado a sua correção junto à administração da Construtora, que lhe garantiu que repararia o erro.

A despeito disso, em 08/02/2017, data de vencimento da 1ª parcela balão (R$ 3.110,32), o consumidor disse que foram exigidas 02 (duas) prestações intermediárias, sendo a correta no valor já mencionado, e a outra equivocada, no montante de R$ 3.000,00 (três mil reais), vencida em 08/12/2016 e que vinha sendo questionada desde dezembro de 2016, mas que não fora dada à devida importância por parte da Construtora, a qual alegou, na sua peça de defesa, que era responsabilidade do consumidor ler o contrato retificado antes de assinar.

O consumidor segue alegando que pagou a parcela balão vencida em 08/02/2017, estava em dias com as parcelas mensais e financiou o saldo devedor de R$ 124.183,03 (cento e vinte e quatro mil cento e oitenta e três reais e três centavos) perante à Caixa Econômica Federal.

Narrou que as chaves dos condôminos adjacentes começaram a ser entregues a partir de março/2017, com exceção a de João Felipe, que recebeu e-mail por parte da Construtora exigindo o adimplemento da parcela balão vencida em 08/12/2016, no valor atualizado de R$ 3.000,00 (três mil reais).

Inconformado, o consumidor afirmou que o vencimento combinado com a Construtora para pagamento das parcelas balões era de 08/02/2017, 08/08/2017 e em 08/02/2018, conforme descrito no contrato originário, e que estava sendo prejudicado pela falta de atenção dos funcionários da Construtora que, ao alterar o contrato originário para excluir o serviço extra de registro de contrato no Cartório, alterou não só o valor do negócio, reduzindo-o conforme combinado, como também antecipou em 08 (oito) meses a data de vencimento de duas parcelas balões, que passaram a ser de: 1ª 08/02/2017 (mantida conforme contrato original), 08/12/2016 e 08/06/2017, antecipadas em absoluto desrespeito à manifestação de vontade do consumidor.

Prosseguiu na narrativa afirmando que, no decorrer dos meses, pagou a 2ª parcela balão em 08/06/2017, a fim de evitar juros e correção monetária, mesmo não concordando com essa data. E que a 3ª e última parcela balão deve ter como vencimento 08/02/2018, pois essa foi a data ajustada.

Além de não receber as chaves em março/2017, apesar de as obras da sua unidade habitacional já terem sido encerradas, o consumidor passou a receber cobrança de taxa condominial a partir de abril/2017.

Diante desse cenário, o consumidor pugnou por nova retificação do item 4.1.3.1, a fim de corrigir a data de vencimento das parcelas balões, restabelecendo os dias descritos no contrato originário. De conseguinte, requereu o reconhecimento de que houve atraso na entrega do imóvel, de maneira a condenar as Construtoras à reparação dos danos materiais, consistentes em: despesa mensal de aluguel e cota condominial.

No caso, está incontroverso que a unidade adquirida pelo consumidor foi entregue em 21/07/2017, em virtude do cumprimento da tutela de urgência. Ou seja, embora a unidade residencial tenha sido entregue dentro do prazo da prorrogação (28/08/2017), tal fato não ocorreu voluntariamente pelas Construtoras, as quais insistiam em afirmar que o consumidor estava inadimplente em razão do atraso no pagamento da parcela balão que venceu em 08/12/2016.

Com efeito, segundo iterativa jurisprudência do STJ e desta Corte, quando o imóvel é comprado na planta, a Construtora tem o direito de reter as chaves em caso de inadimplência do comprador. Todavia, o caso destes autos é sui generis.

Conforme relatado, a propalada inadimplência da parcela balão no importe de R$ 3.000,00 (três mil reais), vencidas em 08/12/2016, na verdade, decorre de erro cometido pelas próprias Construtoras no momento em que redigiu o contrato retificado para decotar do total a taxa de serviços extras não aceitos pelo consumidor.

Verifica-se que as Construtoras não foram capazes de desconstituir, extinguir, tampouco modificar a tese do consumidor, no sentido de que antecipou, sem justa causa, o prazo do vencimento de duas parcelas intermediárias em 08 (oito) meses, fazendo com que o adquirente ficasse em situação de franca desvantagem, já que não conseguiu pagar 02 (duas) parcelas intermediárias no curto intervalo de 02 (dois) meses, sendo uma em dezembro/2016 e a outra em fevereiro/2017.

Em realidade, quando as chaves começaram a ser entregues, a partir de março/2017, já que as obras do bloco onde o consumidor adquiriu o imóvel haviam sido finalizadas, João Felipe estava adimplente, pois comprovou a quitação da entrada, estava em dia com as parcelas mensais, pagou a parcela balão vencida em fevereiro/2017 e financiou o saldo devedor, remanescendo pagar somente 02 (duas) parcelas balões, que venceriam em 08/08/2017 e em 08/02/2018, conforme ressoa do contrato originário.

Portanto, o caso não trata de atraso na entrega do imóvel, e sim de recusa injustificada da entrega das chaves por culpa das Construtoras.

Logo, irreprochável a parte da sentença que retificou o item 4.1.3.1. do Contrato e restabeleceu as condições contratuais inicialmente estabelecidas quanto ao vencimento das parcelas intermediárias; e, de conseguinte, condenou as Construtoras ao reembolso do valor gasto com aluguel, no período compreendido entre março/2017 (mês seguinte à data que as chaves deveriam ter sido entregues) até junho/2017 (mês anterior à data de entrega das chaves), no valor mensal de R$ 1.000,00 (um mil reais), corrigido pelo INPC a partir de cada pagamento e acrescido de juros de 1% ao mês a contar da citação.

Da mesma forma, escorreita a ordem de devolução, na forma simples, dos valores pagos pelo consumidor a título de taxa condominial cobrada antes da efetiva entrega das chaves, no período compreendido de abril a junho/2017, corrigidos pelo INPC a contar do pagamento indevido e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde o efetivo desembolso. Este posicionamento se afina com a jurisprudência do STJ, não merecendo qualquer alteração.

- Taxa de Corretagem:

Segundo o entendimento do STJ, os contratos devem ser claros e transparentes, e o custo deve ser previamente informado, especificando o valor do imóvel e o valor da comissão de corretagem, ainda que paga destacadamente.

O tema já foi objeto de ampla discussão na Corte Superior, inclusive julgado sob rito dos recursos repetitivos, por meio do REsp 1063610-62.2013.8.26.0100 (SP 2016/0129715-8), tendo sido firmada a seguinte tese:

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

De acordo com a linha de raciocínio do consumidor, o valor de R$ 9.000,00 (nove mil reais), pago a título de sinal, deve ser restituído porque se trata de cobrança embutida no contrato como comissão de corretagem, constituindo prática ilegal e abusiva, pois não há cláusula expressa transferindo para o adquirente o ônus desse pagamento.

As Construtoras, de seu turno, aduziram que o contrato é claro ao afirmar que “AS DESPESAS DE CORRETAGEM SÃO DEDUZIDAS DO PREÇO constante da tabela e não integram o valor do imóvel”. Ou seja, segundo a tese de defesa, o valor da oferta e o valor final do negócio jurídico celebrado é o mesmo. Sustentam que, por simples equação matemática, é possível perceber que o consumidor pagou exatamente o preço anunciado e definido para a aquisição do bem, inexistindo excesso.

Da análise acurada do Pedido de Reserva com Proposta para Aquisição de Imóvel e do Contrato de Compra e Venda (incluindo o contrato com as páginas retificadas), não há cláusula dispondo sobre o pagamento de comissão de corretagem.

Igualmente, inexiste recibo emitido por empresa terceirizada indicando que a quantia de R$ 9.000,00 (nove mil reais) se trata da comissão paga ao corretor pela intermediação da venda da unidade imobiliária adquirida.

No mais, o preço final da unidade residencial foi de R$ 159.000,00 (cento e cinquenta e nove mil reais).

Se somar o valor da entrada - R$ 9.000,00 (nove mil reais) – mais as 24 (vinte e quatro) parcelas mensais de R$ 696,54 (seiscentos e noventa e seis reais e cinquenta e quatro centavos), que totalizam R$ 16.716,96 (dezesseis mil setecentos e dezesseis reais e noventa e seis centavos) -, além das parcelas balões no valor global de R$ 9.110,32 (nove mil cento e dez reais e trinta e dois centavos), e o saldo remanescente de R$ 124.183,03 (cento e vinte e quatro mil cento e oitenta e três reais e três centavos), alcança-se a importância de R$ 159.009,95 (cento e cinquenta e nove mil e nove reais e noventa e cinco centavos).

Com efeito, o valor excedente de R$ 9,95 (nove reais e noventa e cinco centavos) não configura cobrança de comissão de corretagem, e sim singelo aumento em razão dos inúmeros parcelamentos do valor contratado.

Isso quer dizer, em linhas mais claras, que o montante de R$ 9.000,00 (nove mil reais) pago a título de sinal não se refere à comissão de corretagem, não sendo o caso de restituição para o adquirente, tal como concluiu o ilustre Relator.

Ao iniciar o julgamento, a douta advogada do adquirente aduziu que o seu cliente pagou a quantia aproximada de R$ 168.000,00 (cento e sessenta e oito mil reais), o que pode ser decorrente de eventuais acréscimos por atraso, já que a celeuma toda é por causa da alteração da data de vencimento das parcelas balões.

O que importa, para fins de aferir a comissão de corretagem, é que o valor do imóvel é o resultado da soma aritmética da entrada e demais parcelas contratadas, inexistindo motivo para determinar a devolução do sinal pago pelo consumidor.

Em vista disso, partilho do mesmo entendimento do Relator para excluir a devolução do valor cobrado a título de sinal, no montante de R$ 9.000,00 (nove mil reais), à mingua de prova da cobrança de comissão de corretagem.

- Dano Moral:

É cediço que o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento segundo o qual não é cabível a condenação em indenização por danos morais na hipótese em que há simples atraso na entrega do imóvel pela construtora ou pela incorporadora, pois o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de mero inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana.

Dito de outro modo, o simples atraso na entrega das chaves do imóvel adquirido na planta, por si só, não conduz ao dano moral in re ipsa. É isso que diz a jurisprudência atual do STJ, segundo a qual “Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o atraso na entrega de imóvel não enseja, por si só, o dever de compensar danos de ordem moral”. (AgInt no REsp 1818841/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 30/03/2020, DJe 02/04/2020).

Melhor dizendo, para a Corte Superior de Justiça, “o mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade”. (STJ - AgInt no AREsp: 1284628 AM 2018/0097441-0, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 22/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/06/2021).

Partindo da premissa jurisprudencial acima descrita, a meu sentir, no caso em voga está configurada a confluência do nexo causal entre a conduta comissiva das Construtoras e a esfera extrapatrimonial do consumidor, uma vez que o dano moral vindicado não decorre apenas do atraso na entrega do imóvel com obras concluídas, e sim da recusa injustificada de outorgar as chaves por culpa das Construtoras, já que estas antedataram duas parcelas balões sem lastro, ou seja, sem motivo plausível e em absoluta ofensa ao princípio da boa-fé contratual, impedindo o consumidor de usufruir do imóvel durante 05 (cinco) meses, mesmo estando adimplente com sua parte na obrigação.

Com efeito, os princípios da probidade e da boa-fé contratual estão ligados não só à interpretação dos contratos, mas também ao interesse social de segurança das relações jurídicas, uma vez que as partes têm o dever de agir com honradez e lealdade na conclusão do contrato e na sua execução. É isso que diz os artigos 421 e 422 do Código Civil e que foram claramente ofendidos pelas Construtoras, extrapolando o mero aborrecimento suportado pelo Consumidor.

Nesse sentido é a lição de Maria Helena Diniz, para quem o princípio da boa-fé deve estar ligado" ao interesse social das relações jurídicas, uma vez que as partes devem agir com lealdade, retidão e probidade, durante as negociações preliminares, a formação, a execução e a extinção do contrato "(2014, p. 195).

Nas palavras de Flávio Tartuce,"a quebra ou desrespeito à boa-fé objetiva conduz ao caminho sem volta da responsabilidade independentemente de culpa" (2013, p. 93). Já para Renata Domingues Balbino Munhoz Soares, “a boa-fé objetiva possui dois sentidos diferentes: um sentido negativo e um positivo. O primeiro diz respeito à obrigação de lealdade, isto é, de impedir a ocorrência de comportamentos desleais; o segundo, diz respeito à obrigação de cooperação entre os contratantes, para que seja cumprido o objeto do contrato de forma adequada” (2008, p. 83 – sem destaques no original).

Conforme relatado inicialmente, o consumidor somente recebeu as chaves do seu imóvel em 21/07/2017 em cumprimento da tutela de urgência, e não por ato voluntário das Construtoras, as quais insistiam em não reconhecer o comportamento desleal de seus prepostos cometido no momento de retificar o contrato originário, sendo que o combinado fora para reduzir apenas o valor das parcelas intermediárias, e não para alterar o prazo do vencimento.

Está, pois, comprovado não só a frustração da expectativa do consumidor, que se privou do uso do imóvel pelo tempo em que perdurou a recusa na entrega das chaves, como também a ofensa à sua honra e imagem a partir do momento em que passou a ser cobrado por dívida (parcela balão) antes da data do seu vencimento, causando-lhe sofrimento e angústia a ponto de configurar o dano moral.

Dito isso, tenho que a sentença merece alteração neste tópico, para o fim de acolher o pedido indenizatório por danos morais.

No tocante ao valor, é necessário afirmar que se trata de julgamento por equidade, cuja fundamentação judicial se debruça sobre o suporte fático bem delineado.

Na doutrina de MARIA CELINA BODIN MORAES, “há uma grande preocupação com a fundamentação de decisões judiciais que quantificam os valores de reparação do dano moral, pois – por ser um julgamento por equidade – deve estar atento a todos os detalhes da controvérsia trazida a julgamento”. (in Danos à Pessoa Humana. Rio de Janeiro: Renovar, 2003).

No caso dos autos, o consumidor é autônomo, litiga sob o pálio da gratuidade processual, ao passo que as Construtoras atuam no ramo imobiliário há anos, com capital social milionário e saúde financeira.

Diante de tais considerações, entendo que a indenização deve ser fixada em R$ 6.000,00 (seis mil reais), já que reflete a ofensa sentida em virtude do dano experimentado, além de ser quantia que se mostra condizente com os parâmetros referendados, incapaz de gerar enriquecimento ilícito para a parte.

Sobre tal valor, devem incidir correção monetária pela média entre o INPC a partir do arbitramento e juros de mora de 1% ao mês desde o evento danoso (notadamente da data em que as chaves deveriam ter sido entregues, que foi 1º/03/2017).

Feitas essas considerações, com a devida venia, divirjo, em parte, do entendimento do Relator. DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de João Felipe Emer Portes para acolher o pedido de indenização por danos morais, e condenar as Construtoras ao pagamento da importância de R$ 6.000,00 (seis mil reais), corrigido pelo INPC a partir do arbitramento e acrescido de juros de mora de 1% a contar de 1º/março/2017, quando as chaves deveriam ter sido entregues.

DOU PARCIAL PROVIMENTO ao apelo das Construtoras MRV Engenharia e Participações S.A. e MRV Prime Projeto MT I – Incorporações SPE Ltda., e afasto a restituição do valor do sinal, à míngua de cobrança da comissão de corretagem.

Deixo de fixar honorários recursais em virtude do seu não cabimento nos casos em que os apelos é provido em parte.

É como voto.



V O T O S V O G A I S

V O T O

EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO (2º VOGAL)

Acompanho o voto da Desembargadora Clarice Claudino da Silva.

V O T O (RETIFICAÇÃO)

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR)

Rendo-me aos argumentos da Desembargadora Clarice Claudino da Silva e retifico meu voto para acompanhá-la.

EM 14 DE JULHO DE 2021:

À UNANIMIDADE, PROVIDOS EM PARTE AMBOS OS RECURSOS, NOS TERMOS DO VOTO DA 1ª VOGAL (DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA). O RELATOR RETIFICOU O VOTO.


Data da sessão: Cuiabá-MT, 14/07/2021

Disponível em: https://tj-mt.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1252154238/10198866620178110041-mt/inteiro-teor-1252155217

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