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22 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça do Mato Grosso
há 3 anos
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
Quarta Câmara de Direito Privado
Publicação
15/03/2019
Julgamento
13 de Março de 2019
Relator
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
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Inteiro Teor

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO


QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO


Número Único: 1014719-60.2018.8.11.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto: [Alienação Fiduciária]
Relator: Des (a). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora: [DES (A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES (A). SERLY MARCONDES ALVES, DES (A). GUIOMAR TEODORO BORGES]

Parte (s):
[ERICK MARTINS BAPTISTA - CPF: 004.851.491-84 (ADVOGADO), RODRIGO VIEIRA GONCALVES - CPF: 829.002.051-15 (AGRAVANTE), THIAGO MIRANDA DE DEUS - CPF: 919.773.391-15 (AGRAVADO), JUVERCY ALVES GONCALVES JUNIOR - CPF: 838.870.241-68 (ADVOGADO)]



A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des (a). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: RECURSO PROVIDO, POR UNANIMIDADE.


E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA


1014719-60.2018.8.11.0000

AGRAVANTE: RODRIGO VIEIRA GONCALVES

AGRAVADO: THIAGO MIRANDA DE DEUS

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INVIABILIDADE – PRECEDENTES DOUTRINÁRIOS E JURISPRUDENCIAIS - DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

A reintegração do vendedor na posse do imóvel objeto do Contrato de Compra e Venda somente é possível após a sua devida resolução, ainda que inadimplente o comprador.

Data da sessão: Cuiabá-MT, 13/03/2019

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA


1014719-60.2018.8.11.0000

AGRAVANTE: RODRIGO VIEIRA GONCALVES

AGRAVADO: THIAGO MIRANDA DE DEUS

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INVIABILIDADE – PRECEDENTES DOUTRINÁRIOS E JURISPRUDENCIAIS - DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

A reintegração do vendedor na posse do imóvel objeto do Contrato de Compra e Venda somente é possível após a sua devida resolução, ainda que inadimplente o comprador.

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA


1014719-60.2018.8.11.0000

AGRAVANTE: RODRIGO VIEIRA GONCALVES

AGRAVADO: THIAGO MIRANDA DE DEUS

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

VOTO

De início cumpre registrar que o efeito suspensivo foi deferido com amparo no entendimento jurisprudencial dominante de que, em casos de rescisão de Compra e Venda, a reintegração de posse só é possível após a prévia resolução do contrato, conforme jurisprudência colacionada no respectivo decisum.

Não obstante o argumento do agravado em relação à inadimplência que se arrastaria desde o ano de 2017, já está consolidado que a reintegração na posse do imóvel deve ser precedida da rescisão da avença, sendo, portanto, inadmissível durante o tempo em que persistir a eficácia do negócio jurídico.

Isso porque, a reintegração equivale a posse injusta e, enquanto não rescindido o pacto, a posse do adquirente é considerada justa.

A propósito, julgado do STJ:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - AÇÃO DE 'RESCISÃO' CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO NA POSSE – LIMINAR – DESCABIMENTO - CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA – IRRELEVÂNCIA - CASO CONCRETO - NECESSIDADE DE DECLARAÇÃO JUDICIAL – PRECEDENTE - RECURSO DESACOLHIDO.

I - A cláusula de resolução expressa, por inadimplemento, não afasta a necessidade da manifestação judicial para verificação dos pressupostos que justificam a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

II - A ação possessória não se presta à recuperação da posse, sem que antes tenha havido a 'rescisão' (rectius, resolução) do contrato. Destarte, inadmissível a concessão de liminar reintegratória em ação de 'rescisão' de contrato de compra e venda de imóvel” (STJ, REsp 204.246-MG, rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, j. 10-12-2002).

No acórdão acima, o relator colaciona trecho de outro, proferido no REsp 237.539-SP, em que o Ministro Ruy Rosado de Aguiar expõe posicionamento que ainda prevalece na Corte Superior:

“ [...] Logo, o litígio há de ser solucionado em Juízo, e no processo será apreciada não apenas a existência da cláusula, mas também a verificação das circunstâncias que justifiquem a resolução do contrato, pois bem pode acontecer que o inadimplemento não tenha a gravidade suficiente para extinguir o contrato. Com isso quero dizer que a cláusula de resolução expressa não afasta, em princípio, a necessidade da manifestação judicial, para verificação dos pressupostos que justificam a cláusula de resolução. A própria lei já tratou de flexibilizar o sistema do Código ao exigir a notificação prévia (art. do DL 745/69), a mostrar que as relações envolvendo a compra e venda de imóveis, especialmente em situação como a dos autos, de conjunto habitacional para população de baixa renda, exigem tratamento diferenciado, com notificação prévia e apreciação em concreto das circunstâncias que justificam a extinção do contrato, atendendo ao seu fim social. No sistema brasileiro, a regra é que a resolução ocorra em juízo, uma vez que somente ali poderá ser examinada a defesa do promissário, fundada, entre outras causas, em fato superveniente e no adimplemento substancial, as quais, se presentes, impediriam a extinção do contrato."

Por sua vez, o Ministro Franciulli Netto, no REsp n. 64.170-SP, também colacionado naquele acórdão, pondera:

"A ação possessória não se presta à recuperação da posse, sem que antes ou concomitantemente se rescinda (resolva) o negócio jurídico que embasou a posse. A razão jurídica desse modo de pensar está lastreada exatamente nisto: a posse perdura enquanto perdurar o contrato que a instituiu. Então o contrato tem de ser rescindido com amplo debate. No lugar de rescisão, melhor é dizer resolução, em sentido estrito (efeito ex tunc). Nem há invocar a cláusula resolutiva expressa. Como ensina o saudoso Pontes de Miranda, 'não se opera, automaticamente, a resolução. Tem de haver decisão judicial' (cf. Tratado de Direito Privado, Ed. Borsoi, 1971, tomo XXV, § 3.091, item n. 3, p. 331)”.

No mesmo sentido é o Informativo n. 390 do STJ:

“RECISÃO – COMPROMISSO - COMPRA E VENDA – ESBULHO.

1. A questão está em saber se, diante de compromisso de compra e venda de bem imóvel com cláusula resolutória expressa, pode haver ação direta de reintegração de posse após notificação da mora, com deferimento de liminar, ou se há necessidade de prévia resolução judicial do pré-contrato. O Min. Relator destacou que este Superior Tribunal preconiza ser imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel, para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos. Por conseguinte, não há falar em antecipação de tutela reintegratória de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, pois, somente após a resolução é que poderá haver posse injusta e será avaliado o alegado esbulho possessório. Diante disso, a Turma conheceu em parte do recurso e, nessa parte, deu-lhe provimento para afastar a concessão da tutela antecipada. Precedentes citados: REsp 817.983-BA, DJ 28/8/2006; REsp 653.081-PR, DJ 9/5/2005; REsp 647.672-SP, DJ 20/8/2007; REsp 813.979-ES, DJ 9/3/2009; AgRg no Ag 1.004.405-RS, DJ 15/9/2008; REsp 204.246-MG, DJ 24/2/2003, e REsp 237.539-SP, DJ 8/3/2000. REsp 620.787-SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 14/4/2009”.

E mais:

“agravo de instrumento. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO NA POSSE. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. posse contratual. LIMINAR POSSESSÓRIA. INVIABILIDADE.

A reintegração do promitente-vendedor, de regra, somente é possível após a prévia resolução do pacto, ainda que exista inadimplemento da promitente-compradora.

Nesse passo, a antecipação de tutela não se apresenta razoável nesta fase processual, sendo necessária a dilação probatória, sobremaneira quando, como no caso, há forte controvérsia a respeito de quem seria o inadimplemento contratual.

Entendimento tranquilo na jurisprudência desta Corte e do Egrégio STJ.

RECURSO PROVIDO. UNÂNIME” (TJRS, AI 70079440053, 18ª Câmara Cível, Rel. Des. Pedro Celso Dal Prá, j. 21-2-2019).

Como se vê, o deferimento da tutela reintegratória de urgência em casos como o dos autos originários – Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda -, não encontra ressonância nem na doutrina e nem na jurisprudência, que já consagraram que ela somente está autorizada depois de resolvido o contrato, porque até então a posse é considerada justa.

Posto isso, dou provimento ao Recurso a fim de confirmar a tutela recursal concedida (Id 5518192).

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA


1014719-60.2018.8.11.0000

AGRAVANTE: RODRIGO VIEIRA GONCALVES

AGRAVADO: THIAGO MIRANDA DE DEUS

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Relatório

Agravo de Instrumento n. 1014719-60.2018.8.11.0000 de decisão que, em Ação de Resolução Contratual, deferiu a tutela de urgência para reintegrar o agravado na posse do imóvel e designou audiência de conciliação para 3-4-2019.

O agravante sustenta não ser verdadeira a alegação de que está inadimplente, tanto é que quitou todas as parcelas do financiamento até setembro/2018, e do ágio pagou R$43.536,10 do total de R$70.000,00; que a cláusula rescisória se reporta apenas ao financiamento e quando vencida a terceira parcela cumulativa; que obteve empréstimo junto à sua empregadora, liberado a partir do dia 6-1-2019.

Aduz que reside no imóvel com sua família, inclusive com filho recém-nascido, e que a hipótese não contempla o deferimento da tutela pleiteada pelo agravado. Acrescenta que há cláusula contratual que prevê a possibilidade de ajuizamento da Ação de Rescisão após interpelação judicial ou notificação cartorial, com prazo de 30 dias.

Deferidos tanto o efeito suspensivo como o benefício da justiça gratuita (Id 5518192).

Em contraminuta o agravado consigna ser incontroverso o inadimplemento do agravante e que a interrupção do pagamento se deu em 10-11-2017; que ficou convencionado que o agravante permaneceria de posse do imóvel se cumprisse todas as cláusulas, que em hipótese alguma seria tolerado atraso acima de 3 parcelas, e que o efeito suspensivo está amparado na ausência de inadimplemento, que não corresponde com a verdade dos fatos (Id 5752473).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

Disponível em: https://tj-mt.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/839703420/agravo-de-instrumento-ai-10147196020188110000-mt/inteiro-teor-839703425

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